Comment devenir investisseur

Les 7 astuces de l’investisseur débutant en immobilier

ASTUCE N°1 :
RECHERCHEZ DES BIENS QUI REÇOIVENT PEU DE VISITES

Lorsque vous choisissez cette stratégie, vous devez vérifier que les 2 points suivants soient présents :

• situation géographique adaptée à la location (centre-ville)
• pas de nuisance impossible à supprimer (discothèque sous l’appartement, centrale nucléaire sous le balcon, voie de décollage aérienne, voies de chemin de fers proches des fenêtres…).

Sachez que vous ne pourrez jamais déplacer votre logement car dans le mot « immobilier », il y a le mot… « immobile »…
Un logement bien situé et qui ne parvient pas à trouver preneur signifie :

– Soit que le vendeur est trop gourmand : il convient donc de lui faire une offre au moins 20% en-dessous du prix annoncé.
– Soit les travaux de rénovation font fuir les acquéreurs : dans ce cas, vous avez sous le nez une opportunité en or…

 ASTUCE N°2 :
RENCONTREZ DES PROPRIETAIRES « MOTIVES »

Ce type de vendeurs agit généralement pour les raisons suivantes :

• Décès avec une succession sur les bras (il est plus facile de faire une remise supportée par plusieurs héritiers d’un bien qui n’a pas été financé par leurs propres deniers, plutôt qu’un seul vendeur ayant en cours un prêt immobilier)
• Mutation professionnelle
• Succession
• Naissance
• Surendettement

 ASTUCE N°3 :
REUNISSEZ LES AVANTAGES D’UN FINANCEMENT LONG ET D’UN FINANCEMENT COURT !

Il faut savoir que vous choisissez au départ le prêt pour une durée convenue. Mais personne ne vous a dit que vous DEVEZ aller au terme de la durée prévue ! Il a été constaté que la durée moyenne des prêts immobiliers en France dépasse rarement les 10 ans. Même pour les emprunteurs qui réalisent un financement de 25 ans.

Il existe deux façons de rembourser un prêt par anticipation :

• La revente : vous soldez votre prêt (capital restant du) avec l’argent encaissé pour la vente et vous gardez le reste.
• L’utilisation de l’épargne

Dans ce 2 ème cas, vous pouvez très bien signer pour un financement de 25 ans et prévoir le différentiel de trésorerie que vous étiez prêt à investir dans un crédit de 15 ans. Cette somme, épargnée et qui fructifie chaque année permet de constituer le capital nécessaire qui soldera votre prêt à 15 ans…. Comme si vous aviez opté pour un financement de 15 ans au départ… mais avec une mensualité plus petite Si l’avantage d’un financement de 25 ans est d’avoir une petite mensualité et que l’avantage d’un financement court est de terminer votre crédit dans 15 ans… cette combinaison « prêt/épargne mensuelle » vous procure une souplesse de gestion !

ASTUCE N°4 :
REDUISEZ L’IMPACT FISCAL SUR LES LOYERS ENCAISSES

D’un point de vue fiscal, le revenu foncier net (loyer brut moins les charges locatives) vient s’ajouter à votre revenu imposable. Si l’astuce N°3 est une combinaison entre un prêt et une épargne en vue de le solder, une durée longue vous permet d’avoir plus de charges déductibles : les intérêts !
Les intérêts du prêt sont totalement déductibles dans la limite des loyers encaissés. Il est donc plus judicieux d’avoir un maximum d’intérêts à déduire pour diminuer fortement l’impôt et les contributions sociales.
Préférez donc un prêt le plus long possible pour bénéficier, en plus, d’une mensualité faible pour alléger votre endettement.

ASTUCE N°5 :
INVESTIR DANS UNE SITUATION IDEALE

Les agents immobiliers ont pour habitude de dire qu’avant d’acheter il y a 3 choses importantes à vérifier :
1. l’emplacement
2. l’emplacement
3. l’emplacement
Et en termes d’investissement locatif, un bon emplacement est :
un endroit où la demande locative est supérieur à l’offre
où le secteur est économiquement dynamique, pérenne et diversifié
Ne tombez pas amoureux de votre investissement pour la bonne et simple raison que vous n’y vivrez pas !
Privilégiez les accès faciles (bretelles d’autoroute, bus, métro…), les lieux d’éducation (crèches, écoles, universités…), et les commerces de proximité. En bref, visez les villes supérieures à 50 000 habitants…

 ASTUCE N°6 :
ACHETEZ DANS UNE RESIDENCE MIXTE

Une résidence mixte est une copropriété composée de propriétaires occupants (pour leur résidence principale) et de locataires. Si vous souhaitez que les parties communes soient bien entretenues et attirantes pour vos prospects-locataires, sachez qu’une copropriété de ce type est souvent mieux gérée qu’une résidence exclusivement locative.
Visez également la revente et augmentez vos chances. Vous pourrez aussi bien proposer votre bien à un autre investisseur qu’à une personne voulant acheter sa résidence principale !

ASTUCE N°7 :
PREFEREZ L’ANCIEN A RENOVER

Préférez l’ancien à rénover plutôt qu’un logement neuf pour votre premier investissement. Choisissez une petite surface dans laquelle vous pouvez apporter de la valeur supplémentaire. Par exemple : « Achetez un grand studio et ajoutez une simple cloison pour en faire un deux pièces. ». Dans ce cas, vous faîtes une excellente affaire puisque vous achetez un « 2 pièces » pour le prix d’un studio… Que vous louerez avec un loyer d’un « 2 pièces » …